Expulsão de moradores pode ser prevista no novo Código Civil

No novo episódio do iGuilino, especialista em Direito Imobiliário esclareceu o que a proposta do novo Código Civil diz sobre o tema

Você tem aquele vizinho que escuta música fora de horário? Ou aquele que é acumulador? No novo episódio da série iGuilino - um guia para quem mora em condomínio -, que foi ao ar nesta terça-feira (16), a advogada Danielle Biazi, doutora em Direito Civil pela PUC-SP e especialista em Direito Imobiliário esclareceu todas as dúvidas sobre o assunto.

O que caracteriza um morador como antissocial em condomínios? O Código Civil prevê sanções para condôminos antissociais? Quais são elas? Quando falamos de condôminos antissociais, a multa comum, aplicada a infrações do dia a dia, já não é mais suficiente para conter as atitudes que comprometem a convivência. Danielle Biazi explicou que, nesses casos, as punições podem ser mais severas. "O condômino antissocial pode ser penalizado com cinco vezes o valor normal da multa. E, se ele ainda tiver um comportamento reiterado apesar disso, ela pode chegar ao limite de dez vezes o valor do condomínio."

Um condômino considerado antissocial pode ser expulso? Uma dúvida comum quando falamos sobre moradores com comportamento antissocial é: caso as multas não sejam suficientes para cessar o problema, ele pode ser expulso? De acordo com Danielle, esse é um ponto que não é previsto no Código Civil, apesar de alguns tribunais do país já terem decisões favoráveis à expulsão.

De acordo com Danielle, a expulsão de um condômino antissocial pode impactar o direito de propriedade, que é considerado fundamental. "A propriedade privada não pode ser turbada, não pode ser retirada do indivíduo. Então seria uma ofensa." A advogada ressaltou que essa é uma possibilidade que pode vir com a reforma do Código Civil. "Nesse projeto, considerando justamente que já tem decisões em tribunais, embora não seja algo pacífico, tem uma previsão de expulsão com algumas regrinhas. Lembrando, ainda não está em vigor. Precisa ser votado lá no Congresso Nacional, Câmara dos Deputados e tudo mais."

A advogada explicou que, no projeto de reforma, a expulsão do condômino antissocial só pode acontecer após a multa máxima já ter sido aplicada. Além disso, a maioria dos condôminos deverá estar em concordância e votar a favor da expulsão em assembleia. Em seguida, deverá ser proposta a ação judicial onde o condômino deve ter direito à ampla defesa. Biazi destacou ainda que, em situações de afastamento de um morador antissocial, apenas o responsável pelos problemas deve deixar o condomínio, enquanto os demais membros da família podem permanecer no imóvel.

A multa precisa estar prevista na convenção ou no regimento interno do condomínio antes de ser aplicada? Quando falamos de regras condominiais, é importante lembrar que elas precisam estar claramente definidas na convenção ou no regimento interno do condomínio. Danielle explicou que a convenção funciona como a constituição do condomínio, com regras mais rígidas e permanentes, enquanto o regimento interno trata das questões do dia a dia. "Todas as alterações, tanto do regimento interno quanto da convenção, precisam ser aprovadas em assembleia. A diferença é que, como a convenção é um documento mais importante, sua modificação exige a maioria absoluta dos condôminos, o que torna o processo mais difícil. Mas nesses documentos também ficam estabelecidas as multas, os valores do condomínio, atualizações e eventuais taxas extras que os moradores possam ter de pagar."

Quais provas reunir para denunciar um morador antissocial? Comportamentos antissociais costumam causar desconforto e conflitos dentro de condomínios. Nesses casos, saber quais provas coletar pode ser essencial tanto para formalizar reclamações internas quanto para registrar denúncias junto à polícia. Danielle explicou que, hoje em dia, praticamente todas as áreas comuns de condomínios são monitoradas por câmeras de segurança, o que facilita na hora de reunir provas de um comportamento antissocial que ocorra em corredores, piscina, etc. Nesses casos, o morador que se sentir agredido ou ofendido pode solicitar as imagens ao síndico. A advogada ressaltou que é importante registrar imagens e áudio com o aparelho celular. Segundo ela, é crucial fazer o registro da data em que o episódio ocorreu para comprovar a repetição.

Comportamentos antissociais em condomínio: exemplos comuns. A lista de comportamentos que podem ser considerados antissociais em condomínios é extensa: acúmulo de objetos, ouvir música alta em horários inapropriados e até relações sexuais ruidosas durante a madrugada. A advogada citou outras situações que podem incomodar os vizinhos e que, se repetidas deliberadamente, podem ser consideradas comportamentos antissociais. "Por exemplo, o consumo de drogas ilícitas, mas até o álcool, se a pessoa ficar alterada e causar algum tipo de constrangimento por conta disso. Mas são comportamentos infinitos, por isso a lei não os especifica, porque eles realmente são inúmeros."

Até onde vai o papel do condomínio? Quando a polícia deve ser acionada? Comportamentos antissociais podem ultrapassar o limite do mero incômodo e se tornar crimes. Biazi explicou que esse é o ponto em que a intervenção do condomínio deixa de ser suficiente, tornando essencial que síndicos e portarias saibam como agir. "Qualquer espécie de crime deve ser denunciada. É preciso comunicar a polícia para que os órgãos competentes façam a averiguação. Se não houver crime, tudo bem, paciência. Mas se houver, a ação pode ter protegido muitas pessoas." Danielle explicou que, caso o síndico não aplique as sanções previstas para moradores antissociais - incluindo aquelas estabelecidas na convenção ou no regimento interno - os condôminos devem levar o assunto a uma assembleia extraordinária e, se necessário, solicitar a destituição do síndico.